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Mutuo: caratteristiche e tassi di interesse

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Mutuo: cosa serve sapere per chiederlo

Mutuo …

L'articolo 1813 del Codice Civile della Legge Italiana, dice che il mutuo è un contratto da stipulare tra due parti, il mutuante concede il mutuo, ed il mutuatario che lo riceve. Il mutuante presta quindi al mutuatario una determinata somma di denaro, ed il mutuatario si impegna a restituire il denaro in tempi e modalità prestabiliti al momento dell'attuazione del contratto. Il mutuo, altro non è che un finanziamento dunque, il cui rimborso si può estendere per un periodo di tempo che va da 5 a 30 anni. Questo finanziamento deve essere erogato da un Istituto di Credito che applica dei tassi di interesse sulla restituzione del finanziamento stesso da parte del mutuatario.

Caratteristiche del mutuo

Il mutuo ipotecario risulta la tipologia più utilizzata in questo tipo di finanziamento.
Viene ovvero garantito il finanziamento da un'ipoteca che vige sull'immobile acquistato.
Nella maggior parte dei casi il mutuo viene concesso per l'acquisto della prima casa, anche se può essere richiesto per altri impegni, quali ristrutturazione, costruzione immobile, acquisto seconda casa, etc.

Il mutuo fa sempre fede sull'ipoteca vigente sul bene che si intende acquistare, o comunque garanzie idonee.
Viene definito mutuo chirografario quando le garanzie del finanziamento prestano fede alla sole firme personali: questo tipo di mutuo non dura solitamente più di 60 mesi, ed il rimborso delle rate può essere mensile, trimestrale e semestrale.

Tasso di interesse del mutuo

Per tasso di interesse si intende il prezzo che deve essere pagato per godere del finanziamento concesso (il mutuo).
Dal momento che il pagamento di restituzione del mutuo può essere molto prolungato nel tempo, occorre valutare con attenzione la tipologia di tasso applicata sul mutuo stesso.
Si tratta di elemento fondamentale, basilare, per la restituzione del denaro.

Le principali tipologie di tassi applicati ad un mutuo sono:

Tasso fisso

Tasso variabile

Tasso misto

Il tasso di interesse risulta composto da: indice di riferimento e spread.
Un indice di riferimento può essere ad esempio Euribor, che rappresenta la valutazione della situazione del mercato, si tratta di un tasso medio cui fanno fede transazioni finanziarie in Euro (€).
Un tasso interbancario, ovvero il tasso di interesse con il quale banche prestano denaro ad altre banche.

Lo spread lo possiamo tradurre con scarto, margine.
Non è altro che il ricarico che la società erogante il finanziamento aggiunge al tasso di interesse per avere il proprio guadagno.

● Il tasso fisso prevede che la percentuale di interesse da versare alla società erogante, venga stabilita a priori e sia vincolata dal rimanere fissa ed inalterata nel tempo, indipendentemente dal valore del denaro che potrà aumentare o diminuire.
Consente quindi di stabilire al momento di erogazione del mutuo a quanto dovrà ammontare ciascuna rata che il mutuatario dovrà pagare.

● Il tasso variabile invece prevede che la percentuale relativa all'interesse delle rate sia soggetta alle variazioni nel tempo dettate dall'indice di riferimento: nell'esempio cui sopra Euribor.

Di conseguenza ci si potrà trovare nella condizione di pagare rate iniziali con basso tasso di interesse e proseguire con uno più elevato, dettato dall'andamento dei mercati finanziari e relativo costo del denaro.

Occorre prestare attenzione ad alcune pubblicità che reclamizzano tassi iniziali più bassi (tasso di ingresso).
Questo non corrisponde all'effettivo e reale tasso di interesse che ci si troverà a pagare terminato il periodo iniziale.

● Il tasso misto si è parecchio diffuso negli ultimi anni, e prevede di adottare una soluzione intermedia.
Un periodo di tempo in cui il tasso di interesse sarà fisso, di differente durata e deciso dalla società erogante, dopodiché si rende possibile la scelta e quindi optare per il tasso variabile.

Un tipo di mutuo, che costa però qualcosa in più, sempre con questa tipologia di tasso di interesse è il tasso di interesse variabile con Cap.

Quando il tasso è variabile, protegge però il mutuatario nel caso l'interesse possa salire a livelli spropositati, viene stabilito quindi un tetto massimo raggiungibile (strike) oltre il quale il cliente continuerà a pagare secondo quanto concordato.

Isc: Indice sintetico di costo del mutuo

L'indice sintetico di costo (detto anche TAEG) quantifica il costo totale del mutuo.
Si tratta di un indicatore che calcola tutte le spese del finanziamento, anche quelle accessorie.
È da intendersi come percentuale della somma erogata al mutuatario, e comprende tutte le spese sostenute, a differenza del TAN che calcola solo il costo relativo agli interessi pagati.

ISC rappresenta dunque tutte quelle spese sostenute per ottenere il finanziamento, quali il capitale finanziato, interessi da pagare, spese di istruttoria e di perizia, spese assicurative imposte dalla società erogante.

Erogazione del mutuo: garanzia ed ipoteca

Solitamente la massima somma erogabile corrisponde ad un massimo dell'80% sul valore totale dell'immobile, quindi del finanziamento concesso.
La società erogante il mutuo si avvale ovviamente di propri periti e tecnici che possano stabilire il reale valore del bene che si intende acquistare con mutuo.

Quando il mutuatario è in grado però di offrire ulteriori garanzie, ritenute soddisfacenti dalla società erogante, il mutuo può essere concesso fino al 100% dell'intero valore del bene da acquistare.

Queste garanzie ulteriori possono essere rappresentate ad esempio da fidejussioni (dove una terza parte garantisce il mutuante per il mutuatario).
I tempi per avere conferma se il mutuo verrà concesso oppure no, sono di circa 20 giorni, a cui se ne aggiungono altri 20 o 30 per ufficializzare il contratto davanti ad un notaio.

I tempi di erogazione del mutuo da parte della società erogante, possono andare quindi da 20 a 60 giorni prima dell'effettivo finanziamento.
Sovente si rende necessario effettuare l'ipoteca davanti al notaio prima di poter usufruire del finanziamento.

Salvo particolari eccezioni, sul bene da ipotecare non devono ovviamente pesare altre ipoteche, in questo modo la società erogante può avvalersi di garanzia più solida.
La durata dell'ipoteca viene stabilita dalla società erogante, in accordo con il mutuatario, ipoteca che viene estinta al termine del pagamento dell'ultima rata del mutuo.

Concessione del mutuo

Per poter ottenere un mutuo è necessario essere cittadini della Comunità Europea con residenza nel Paese dove si intende acquistare il bene od immobile, avere ovviamente una età minima di 18 anni fino ad un massimo di 75 – 80 secondo le garanzie richieste dalla società erogante il finanziamento.

Il mutuo può essere concesso a lavoratori dipendenti, autonomi o professionisti, ed il mutuante può richiedere tutta la documentazione necessaria a dimostrare il reddito del mutuatario.

Il piano di rimborso del finanziamento viene stipulato di comune accordo tra le parti, solitamente a rate mensili, ma in caso di garanzie più elevate il rimborso può avvenire con pagamento trimestrale, od anche più: ovvio che, maggiore è l'entità del prestito, minore sarà la possibilità di ridurre il piano di ammortamento.

Per ottenere il mutuo è necessario calcolare anche quelle spese iniziali necessarie per sostenere l'apertura del finanziamento, quali rogito, altri costi notarili, spese tecniche, perizie, imposte varie, spese di istruttoria, etc.
Occorre quindi farsi spiegare bene dal mutuante quanto denaro serve per aprire il mutuo.

 

                 

 

Felice Amadeo: autore di af1.it

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