Mutuo: caratteristiche e tassi di interesse, cosa serve sapere

Mutuo: cosa serve sapere per chiederlo
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Mutuo: caratteristiche e tassi di interesse per l'acquisto della casa, quello che serve sapere e valutare prima di richiederlo.


L'articolo 1813 del Codice Civile della Legge Italiana[1], dice che il “mutuo” è un contratto da stipulare tra due parti.
Il “mutuante” concede il denaro, e il “mutuatario” che lo riceve.
Il mutuante presta quindi al mutuatario una determinata somma di denaro, e costui si impegna a restituire il denaro in tempi e modalità prestabiliti al momento dell'attuazione del contratto.
Altro non è che un finanziamento, il cui rimborso si può estendere per un periodo di tempo che va da 5 a 30 anni.
Deve essere erogato da un “Istituto di Credito”, che applica dei “tassi di interesse” sulla restituzione, da parte del mutuatario.

Caratteristiche del mutuo

Quando ipotecario, risulta la tipologia più utilizzata in questo tipo di finanziamento.

Viene garantito il finanziamento da un'ipoteca, che vige sull'immobile acquistato, fino al saldo del prestito.

Nella maggior parte dei casi, viene concesso per l'acquisto della prima casa, anche se può essere richiesto per altri impegni, quali ristrutturazione, costruzione immobile, acquisto seconda casa, etc.

Fa sempre fede sull'ipoteca vigente sul bene che si intende acquistare, o comunque garanzie idonee.

Viene definito mutuo chirografario, quando le garanzie del finanziamento prestano fede alla sole firme personali: questo tipo di prestito non dura solitamente più di 60 mesi, e il rimborso delle rate può essere mensile, trimestrale e semestrale.

Tasso di interesse

Per tasso di interesse, si intende il prezzo che va pagato per usufruire del finanziamento concesso.

Dal momento che il pagamento di restituzione può essere molto prolungato nel tempo, occorre valutare con attenzione la tipologia di tasso applicata.

Si tratta di un aspetto fondamentale, per la restituzione del denaro.

Le principali tipologie di tassi applicati sono:

Tasso fisso;

• " variabile;

• " misto.

Il tasso di interesse risulta composto da: indice di riferimento e spread.

Un indice di riferimento, può essere ad esempio Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che rappresenta la valutazione della situazione del mercato.

Si tratta di un tasso medio, cui fanno fede transazioni finanziarie in Euro ().

Un tasso interbancario, ovvero il tasso di interesse con il quale banche prestano denaro ad altre banche.

Lo spread, lo possiamo tradurre con scarto, margine.

Non è altro che il ricarico che la società erogante il finanziamento, aggiunge al tasso di interesse per avere il proprio guadagno.

Tipologie del tasso di interesse

• Il tasso fisso, prevede che la percentuale di interesse da versare alla società erogante, venga stabilita a priori, e sia vincolata dal rimanere fissa e inalterata nel tempo, indipendentemente dal valore del denaro che potrà aumentare, o diminuire.

Consente quindi di stabilire al momento di erogazione del finanziamento, a quanto dovrà ammontare ciascuna rata che il mutuatario dovrà pagare.

• Il tasso variabile invece, prevede che la percentuale relativa all'interesse delle rate sia soggetta alle variazioni nel tempo, dettate dall'indice di riferimento: nell'esempio cui sopra, Euribor.

Di conseguenza, ci si potrà trovare nella condizione di pagare rate iniziali con basso tasso di interesse, e proseguire con uno più elevato, dettato dall'andamento dei mercati finanziari, e relativo costo del denaro.

Occorre prestare attenzione ad alcune pubblicità che reclamizzano tassi iniziali più bassi (tasso di ingresso).

Questo non corrisponde all'effettivo e reale tasso di interesse che ci si troverà a pagare, terminato il periodo iniziale.

• Il tasso misto, si è parecchio diffuso negli ultimi anni, e prevede di adottare una soluzione intermedia.

Un periodo di tempo in cui sarà fisso, di differente durata e deciso dalla società erogante, dopodiché si rende possibile la scelta, e quindi optare per il tasso variabile.

Un tipo di prodotto finanziario, che costa però qualcosa in più, sempre con questa tipologia è il tasso di interesse variabile con Capitalization Rate (Capped Rate, Cap).

Quando il tasso è variabile, protegge però il mutuatario nel caso l'interesse possa salire a livelli spropositati.

Viene stabilito quindi un tetto massimo raggiungibile (strike), oltre il quale il cliente continuerà a pagare secondo quanto concordato.

Isc: Indice sintetico di costo

L'indice sintetico di costo (detto anche TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale), quantifica il costo totale.

Si tratta di un indicatore che calcola tutte le spese del finanziamento, anche quelle accessorie.

È da intendersi come percentuale della somma erogata al mutuatario, e comprende tutte le spese sostenute, a differenza del TAN (Tasso Annuo Nominale), che calcola solo il costo relativo agli interessi pagati.

ISC, rappresenta dunque tutte quelle spese sostenute per ottenere il finanziamento, quali il capitale finanziato, interessi da pagare, spese di istruttoria e di perizia, spese assicurative imposte dalla società erogante.

Erogazione del mutuo: garanzia ed ipoteca

Solitamente, la massima somma erogabile corrisponde ad un massimo dell'80% sul valore totale dell'immobile, quindi del finanziamento concesso.

La società erogante, si avvale ovviamente di propri periti e tecnici che possano stabilire il reale valore del bene che si intende acquistare.

Quando il mutuatario è in grado però di offrire ulteriori garanzie, ritenute soddisfacenti dalla società erogante, può essere concesso fino al 100% dell'intero valore del bene da comprare.

Queste garanzie ulteriori, possono essere rappresentate ad esempio da fidejussioni (dove una terza parte garantisce il mutuante per il mutuatario).

I tempi per avere conferma, se verrà concesso oppure no, sono di circa 20 giorni, a cui se ne aggiungono altri 20 o 30, per ufficializzare il contratto davanti a un notaio.

Mentre per l'erogazione da parte della società erogante, possono andare quindi da 20 a 60 giorni, prima dell'effettivo finanziamento.

Sovente, si rende necessario effettuare l'ipoteca davanti al notaio, prima di poter usufruire del finanziamento.

Salvo particolari eccezioni, sul bene da ipotecare non devono ovviamente pesare altre ipoteche; in questo modo la società erogante, può avvalersi di garanzia più solida.

La durata dell'ipoteca, viene stabilita dalla società erogante, in accordo con il mutuatario, ipoteca che viene estinta al termine del pagamento dell'ultima rata del finanziamento.

Concessione del mutuo

Per poter ottenere il finanziamento in oggetto, è necessario essere cittadini della Comunità Europea con residenza nel Paese dove si intende acquistare il bene o l'immobile, avere ovviamente una età minima di 18 anni fino ad un massimo di 75, 80 secondo le garanzie richieste dalla società erogante.

Può essere concesso a lavoratori dipendenti, autonomi o professionisti, e il mutuante richiede tutta la documentazione necessaria, a dimostrare il reddito del mutuatario.

Il piano di rimborso del finanziamento, viene stipulato di comune accordo tra le parti, solitamente a rate mensili.

Ma in caso di garanzie più elevate, il rimborso può avvenire con pagamento trimestrale, o anche più: ovvio che, maggiore è l'entità del prestito, minore sarà la possibilità di ridurre il piano di ammortamento.

Per ottenerlo, è necessario calcolare anche quelle spese iniziali necessarie per sostenere l'apertura del finanziamento, quali rogito, altri costi notarili, spese tecniche, perizie, imposte varie, spese di istruttoria, etc.

Occorre quindi farsi spiegare bene dal mutuante, quanto denaro serve concretamente, per avere il prestito.

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[1]altaLex․com