Menu

af1.it

Scrivo sul mio blog

 

Contratto di locazione: quanto necessario sapere

9 minuti
aggiornato il
Bellissime case colorate: prima di stipulare un contratto di locazione occorre sapere quanto serve per evitare problemi

Belle casette colorate

Quanto di necessario occorre sapere per stipulare un contratto di locazione, importanza del rispetto del contratto sottoscritto da ambo le parti.
Il contratto di affitto di un immobile ad uso abitativo è regolato dalla legge per garantire ad ambo le parti la correttezza del rispetto reciproco dei diritti. Il locatore è il soggetto che mette a disposizione l'immobile, mentre il conduttore (o locatario) è l'inquilino. Il contratto di affitto può essere di libero mercato (4 + 4), agevolato (o concordato) che prevede l'uso abitativo (3 + 2), transitorio, per studenti universitari. L'affitto a riscatto prevede invece che l'inquilino diventi padrone dell'immobile dopo un periodo di tempo prestabilito.

Contratto di locazione 4 + 4

Il contratto di affitto 4 + 4 (detto anche “contratto libero”) prevede che debba essere rispettato per 8 anni, a meno che non vi siano inadempienze da parte dell'inquilino (nel qual caso il locatore può richiedere di lasciare libero l'immobile) o che questo decida di andarsene prima della scadenza con preavviso di tempo tramite posta raccomandata AR stipulato sul contratto (6 mesi, 3 mesi, o come diversamente specificato).

Dopo i primi 4 anni si ha la possibilità di rinnovare il contratto, a meno che una delle due parti non decida diversamente; nel caso fosse il locatore la motivazione deve essere prevista dalla legge 431/98 articolo 3 che include il preavviso non inferiore ai sei mesi.

● Il canone di affitto rimane bloccato per 8 anni (4 + 4); questo tuttavia non significa che non vi siano aumenti, come quello dell'aggiornamento dei prezzi indicato dall'ISTAT (Adeguamento ISTAT canone di locazione). Occorre fare attenzione al contratto, in quale misura percentuale questo aggiornamento del prezzo di canone viene caricato sull'inquilino, potrebbe essere anche del 100%, invece che ad esempio risultare suddiviso al 75% a carico dell'inquilino (locatario o conduttore) ed il restante 25% al locatario (padrone di casa).

Questo aspetto è da considerare soprattutto in caso di affitto già dispendioso, anche se il canone risulta bloccato per via del tipo di contratto, a conti fatti l'aumento può diventare davvero significativo e costoso per l'inquilino. Se sul contratto risulta scritto che sarà quest'ultimo a dover pagare il 100% dell'intero aumento dell'adeguamento dei prezzi, occorre se il caso arrivare ad un compromesso con il locatore e rinegoziare gli accordi prima di firmare e sottoscrivere il contratto. Occorre prestare attenzione alle clausole del contratto di locazione con le seguenti diciture (anche se non identiche similari):

● “adeguamento automatico senza necessità di richiesta del proprietario in misura del 100%”

– In questo caso è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il totale dell'aggiornamento dei prezzi. Tale importo comunque non è inferiore al 75%.

Ovvero, se il canone ipotetico è di 500,00 € al mese, un anno dopo la stipula del contratto è previsto l'aggiornamento dei prezzi dovuto all'inflazione, esempio del 3% e il canone da pagare sarà di 515,00 € (500 + 3% = 15) laddove il 100% dell'aggiornamento sia a totale carico dell'inquilino, se fosse del 75% l'aumento dovuto all'aggiornamento sarebbe di 11,25. Dal momento che tale aggiornamento è liberamente determinato dalle parti, vale la pena di fare attenzione anche su questa parte del contratto.

● Se invece è scritto “adeguamento a richiesta”

– da parte del proprietario (locatore) vi è la necessità di rispettare le stesse prerogative dei contratti concordati. Se nel contratto non fosse presente nessuna clausola relativa all'adeguamento prezzi con indice ISTAT il locatario non è tenuto a pagare tale importo.

● L'imposta di registrazione del canone di locazione all'Agenzia delle Entrate deve essere eseguita (dal locatore o da chi per esso) entro 30 giorni dalla stipula del contratto, è annuale, e la spesa viene ripartita al 50% tra le parti; tale somma corrisponde al 2% della spesa annuale di canone.

Al momento della registrazione sono necessarie imposte di bollo (ex marche da bollo) del valore di 14,62 € (16,00 € dal 26 giugno 2013, così come aumenteranno a 2,00 € quelle da 1,81 € – D. Lgs. 43/2013 per contribuire alla ricostruzione dei territori colpiti dal sisma nel 2009) su ogni copia del contratto.

● Al momento della stipula del contratto è previsto il deposito della cauzione che per legge non può superare 3 mensilità di canone; il totale dell'importo del deposito cauzionale viene restituito al conduttore dal locatore quando il primo decide di lasciare l'immobile ed il secondo ne ha constatato l'integrità che deve essere uguale a quando il conduttore è entrato.

Ad eccezione degli anni di locazione (4 + 4) a cui si è tenuti per legge, il contratto libero di locazione prevede che tutti i punti dello stesso siano concordati dalle parti; spesso ciò non è possibile perché ognuno fa i suoi interessi, comunque è bene ricordare questo aspetto specialmente quando si prende atto di tutte le clausole.

● Al momento della restituzione al conduttore del deposito cauzionale devono essere corrisposti gli interessi legali sulla somma depositata, sempre che tali interessi non siano già stati corrisposti a fine di ogni anno.

● Sulla ricevuta di affitto (di qualunque tipologia) va applicata l'imposta di bollo da 1,81 € (2,00 € dal 26 giugno 2013).

● Il canone di affitto (di qualunque tipologia) non può superare il 33% del reddito netto del locatario.

Contratto di locazione 3 + 2

Il contratto di affitto 3 + 2 (o contratto concordato, o ancora contratto agevolato) prevede che se presente l'aggiornamento degli indici ISTAT questo sia per il 75% a carico del locatario, e da pagare ad iniziare dal mese dopo la richiesta da parte del locatore, in quanto non è automatico che questa clausola venga inserita nel contratto.

Il locatore non può pretendere gli arretrati in caso di dimenticanza di richiesta; può tuttavia pretendere che il locatario inizi a pagare tale aggiornamento dopo la richiesta, al prezzo degli indici aggiornati al momento della richiesta stessa.

Esempio: se negli ultimi 2 anni il locatore ha omesso di richiedere l'importo dettato dagli indici ISTAT, non può pretendere gli arretrati degli ultimi 2 anni, ma dopo la richiesta inviata al locatario (inquilino) con raccomandata AR, iniziare a percepire il canone aggiornato agli indici ISTAT a partire dagli ultimi 2 anni fino ad oggi.

In questo tipo di contratto agevolato, è previsto che il prezzo al mq sia concordato in base a quanto indicato dai Comuni per competenza territoriale dove si trova l'immobile. Le detrazioni fiscali, dopo avere fatto la denuncia del reddito, sono maggiori, quando spettano, rispetto al contratto libero.

● L'imposta di registrazione corrisponde all'1,4% invece che al 2 del contratto libero. Il deposito cauzionale è sempre corrispondente a 3 mensilità di canone (es.: 500 € / mese, cauzione di € 1500,00).

● Nei canoni di locazione concordati, rientrano anche quelli transitori (contratto di locazione temporaneo) che vanno da un periodo minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi (anche non consecutivi). Questo contratto viene stipulato quando vi sono specifiche necessità accettate da ambo le parti. Il tetto massimo dell'importo del canone non può superare il 20% rispetto al canone agevolato (cui sopra).

● Altra tipologia del concordato è quella relativa a canoni di locazione a studenti universitari la cui durata va dai 6 mesi ai 3 anni di tempo.

Detrazioni fiscali relative al contratto di locazione

Locatore

Il locatore dal 2011 può scegliere di attivare il regime fiscale di cedolare secca sugli affitti, purché si tratti di immobili destinati esclusivamente ad uso abitativo, invece di pagare l'IRPEF, i vantaggi sono per il locatore stesso quando vi trova convenienza, in base agli immobili che possiede ed i contratti di locazione applicati.

Il proprietario che decide di passare a questo regime fiscale è tenuto ad avvisare con raccomandata AR l'inquilino.

Conduttore

I vantaggi per l'inquilino in caso di regime fiscale con cedolare secca sono di non pagare più il 50% dell'imposta di registro all'Agenzia delle Entrate, e nemmeno l'aggiornamento annuale degli indici ISTAT.

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali del conduttore (intestatario del contratto di locazione) sono previste per lavoratori dipendenti dove vi sia un basso reddito e l'immobile destinato ad essere abitazione principale, presentando la dichiarazione dei redditi (quindi gli importi sono su base annua).

● Per il conduttore che non ha un reddito complessivo fino a 15.493,71 € sono previsti 300,00 € di detrazione, se il reddito è fino a 30.987,41 € (limite oltre il quale non spetta alcuna detrazione) 150,00 €.

● Per i soggetti di età compresa tra i 20 e 30 anni se il reddito complessivo non va oltre i 15.493,71 € sono previsti 991,60 € di detrazione fiscale, mentre si ferma a 495,80 € se il reddito arriva a 30.987,41 €, purché:

– si siano trasferiti per motivi di lavoro nel Comune dove presente l'azienda o in uno limitrofo e vi abbiano la residenza da non oltre 3 anni la richiesta di detrazione;

– il comune deve trovarsi ad almeno 100 km di distanza da quello di residenza precedente.

● Se si tratta di contratti di locazione concordati spettano 495,80 € se il reddito non supera i 15.493,71 € mentre sono 247,90 € se il reddito è entro i 30.987,41 €, praticamente le due soglie di reddito per cui sono previsti rimborsi.

● Per gli studenti universitari sono detraibili il 19% delle spese di locazione per un importo non superiore a 2.633,00 € e comunque mai oltre la detrazione massima di 500,27 €, purché:

– il comune sia quello dove ha sede l'Università o limitrofo e distante almeno 100 km dal comune di residenza; la detrazione spetta anche se le spese di locazione sono a carico dei genitori (che ovviamente devono essere intestatari del contratto di locazione, uno o entrambi).

Le detrazioni fiscali si intendono per i contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/1998.

Pro memoria per quando devi stipulare il contratto di locazione

Gli affitti (così come i costi degli immobili del resto) raggiungono spesso cifre molto alte, difficili da sostenere per un cittadino con medie o limitate possibilità economiche. Per questo è necessario armarsi di pazienza e buona volontà e non stancarsi di cercare affinché si possa trovare un appartamento che soddisfi i propri criteri.

Del resto chi non può permettersi investimenti in denaro (piccoli o grandi che siano) deve investire tempo per raggiungere il proprio obiettivo. Capita anche (sfortunatamente) che chi cerca una casa in affitto possa essere in una situazione difficile e praticamente costretto a fare buon viso a cattiva sorte.

● Chiedi consiglio alle associazioni inquilini della tua zona (Sicet, Sunia, Unione Inquilini): sono sempre informati e aggiornati sulle più recenti disposizioni relative agli affitti, anche in materia legale, detrazione fiscale, tutto ciò che riguarda diritti e doveri, etc.

● Raggiungere un accordo sul prezzo spesso non è possibile, molto spesso la richiesta dell'affitto non è trattabile. Se però si ha la possibilità di avere a che fare direttamente con il padrone di casa (e non con intermediari) ci può essere almeno la possibilità di arrivare ad un compromesso conveniente per entrambi.

● Se la casa da affittare è nuova e mai stata affittata in precedenza, chiedi se l'attivazione delle utenze (gas, energia elettrica, acqua) è a carico tuo o del locatore.

● Leggi sempre con attenzione il contratto, perché le parole volano ma i contratti sottoscritti no. Assicurati che sia specificato tutto quanto ti interessa.

● Se hai trovato tramite agenzia occorre pagare alla stessa il 10% sull'importo del canone annuo come spesa di commissione, quindi oltre la caparra.

 

                 

 

Felice Amadeo: autore di af1.it

af1.it è mantenuto dalla mia passione.
Se vuoi sostenere af1.it fai una donazione.

Se qualche articolo ti è piaciuto e vuoi fare una donazione, ti ringrazio.

Tanti anni fa, quando c'erano ancora le lire, un bravo artista di strada, terminata la sua esibizione di giocoliere disse alla folla intorno: se il mio spettacolo vi è piaciuto, dimostratemelo, se non vi è piaciuto scrivetelo su “un deca…”

(un deca, le vecchie 10.000 lire…)
So smile & stay in touch !!!

 

 

af1.it usa cookie tecnici anche di terzi per le statistiche visite e per annunci pubblicitari.
Per sapere come negare il consenso leggi l'informativa estesa.
Cliccando su Va bene, scorrendo la pagina o continuando la navigazione acconsenti all'uso dei cookie.
Leggi informativa estesa

Questo sito utilizza i cookie per fonire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o clicchi su "Accetta" permetti al loro utilizzo.

Chiudi