Comprare casa alle aste giudiziarie: quando conviene: cosa sapere

Sicuro che la casa sia libera ?! Quando si compra una casa alle aste giudiziarie, si deve essere certi che sia libera e non ancora occupata dal precedente inquilino o proprietario
White house (photo by KConnors on Morguefile)

Comprare casa alle aste giudiziarie: come funziona; quando conviene; quello che devi sapere; valuta i pro e contro ed una consulenza..

  1. Cosa sono
  2. Procedura
    1. Articoli 353 e 354
    2. Se decidi di partecipare
    3. Elenchi di immobili disponibili
    4.  → Siti internet autorizzati
    5. Cosa valutare
    6. La perizia
    7. Valuta una consulenza
    8. Visionare l'immobile
  3. Vendita senza incanto
    1. Deposito cauzionale
    2. Offerte in busta chiusa
    3. Prezzo congruo
    4. Molteplici offerte
    5. Quando c'è l'obbligo di acquisto
  4. Vendita con incanto
    1. Inizio dell'asta
    2. Miglior offerta
    3. Nuova gara
  5. Quando conviene
    1. Pro
    2. Contro

Cosa sono le aste giudiziarie

Le aste giudiziarie, vengono disposte dal giudice, che impone la vendita forzata di un immobile di proprietà del soggetto esecutato, ovvero sottoposto ad espropriazione forzata in seguito a decreto di pignoramento dell'immobile.

L'azione viene eseguita per saldare, tutto, o in parte, il debito contratto dal soggetto verso i creditori.

Comprare casa all'asta giudiziaria, può essere conveniente: ma occorre sapere come procedere, almeno le cose basilari, quelle per evitare fregature.

Non è necessaria l'assistenza legale, o di un consulente: almeno per chi conosce bene la procedura.

Comprare casa alle aste giudiziarie: procedura

Acquistare immobili dalle aste giudiziarie, può far risparmiare parecchio denaro, rispetto all'acquisto del prezzo di mercato.

Tuttavia, non è tutto oro ciò che luccica. Prezzi di molto inferiori al prezzo di mercato, non sono un regalo per l'acquirente; sovente, immobili che costano poco è perché, con tutta probabilità, valgono poco.

È ragionevole avere un risparmio del 20% circa, rispetto al valore di mercato; se la vendita non si dovesse concludere per mancanza di acquirenti, il prezzo è destinato a scendere di nuovo.

Nell'asta successiva, con un ulteriore risparmio, in quanto il prezzo viene ridotto.

Articoli 353 e 354 del Codice Penale

Se si dovesse verificare l'intenzionalità di far scendere il prezzo dell'immobile disertando le aste, si viene perseguiti legalmente, secondo gli articoli 353 (Turbata libertà degli incanti, guarda) e 354 (Astensione dagli incanti, se vuoi leggere) del Codice Penale Libro II: Titolo II: Dei delitti contro la pubblica amministrazione.

Se decidi di partecipare

Per comprare casa ad un'asta giudiziaria, non occorre farsi assistere da un legale; tuttavia se non ne sai nulla, o ne sai troppo poco, non so quanto sia consigliabile.

La tentazione, soprattutto in chi non è esperto in materia, come me, di ottenere il massimo ottenibile in termini di risparmio di denaro, può giocare brutti scherzi.

Il risparmio potenzialmente ottenibile, rispetto al valore di mercato, può essere un buon affare; ma una volta acquistato l'immobile, il sogno potrebbe diventare un incubo.

Consultare gli elenchi di immobili disponibili

È piuttosto facile, consultare se nella località in cui si intende acquistare una casa all'asta, vi siano altri immobili disponibili, oppure no; esistono diversi siti su internet, di compravendita case, dove è possibile eseguire queste consultazioni.

Per legge, le pubblicazioni degli immobili all'asta giudiziaria, devono avvenire almeno 45 giorni prima dell'inizio dell'asta, anche su quotidiani nazionali di grande tiratura.

Siti internet autorizzati

I siti internet che si occupano di questo, sono del Tribunale di pertinenza, oppure quelli compresi nell'elenco ufficiale del Ministero di Giustizia, autorizzati a pubblicare gli annunci relativi alle aste immobiliari, maggiori informazioni le puoi trovare sul sito del Ministero della Giustizia > Siti internet autorizzati alle aste immobiliari: guarda.

Cosa valutare se decidi di procedere

Quando hai deciso quale immobile provare ad acquistare, trovo corretto visionare con la massima attenzione:

1) Tribunale e numero di procedura;

2) L'ordinanza del giudice;

3) L'avviso di vendita;

4) La perizia eseguita da un perito nominato dal giudice.

La perizia

Questo documento, comprende anche lo stato occupazionale dell'immobile (se libero, oppure no), e viene descritta la condizione di mantenimento nei particolari (tipologia di serramenti, di piastrelle del pavimento, presenza di vetrocamera, etc.).

Il prezzo di partenza dell'immobile (stimato dal perito), e quello relativo al valore in aumento, quando la vendita è senza incanto.

La planimetria dell'immobile; spesso sono presenti anche delle fotografie dell'immobile in vendita.

Valuta la prestazione di un consulente

Tutte queste informazioni (tempo utile per presentare le offerte, e modalità) si trovano sui siti web cui sopra, e le puoi consultare con facilità.

Il punto non è la facilità con cui trovare e consultare le informazioni, ma procedere sapendo ciò che fai, se non te la senti, meglio chiedere consiglio ad un consulente specializzato, magari un avvocato che segue spesso queste transazioni.

Eviti eventuali fregature di cui non sei a conoscenza, e tutto sommato la consulenza pagata, vale il gioco.

C'è la spesa del consulente, è vero; ma può far risparmiare brutte sorprese, e il buon prezzo dell'immobile fa sì che l'affare sia comunque vantaggioso.

Visionare l'immobile di cui ti interessa l'acquisto

Se hai interesse all'acquisto, hai la possibilità di visionare preventivamente l'immobile, previo appuntamento, con il responsabile incaricato dal giudice di far visionare gli immobili all'asta.

In entrambi i casi di vendita (con o senza incanto) non vi sono spese di rogito notarile e di intermediazione immobiliare.

Ogni qualvolta un'asta non riceve offerta alcuna, il giudice stabilisce un prezzo ridotto dell'immobile ed una nuova procedura.

Vendita senza incanto della casa ad un'asta giudiziaria

La vendita senza incanto, si svolge nell'ufficio delle aste giudiziarie del Tribunale, o comunque in sala apposita, e prevede che siano depositate le offerte presso l'ufficio della Cancelleria del Tribunale, o diversamente, dove stabilito dal giudice, in busta chiusa nella modalità ed entro i tempi specificati nei documenti cui sopra; in cui è presente anche dove depositare le offerte.

Deposito cauzionale

È previsto un deposito cauzionale pari al 10% del prezzo offerto.

Esempio: se il valore di partenza dell'immobile, è di 100.000,00 € e l'offerta è di 110.000,00 €, la cauzione sarà di 11.000,00 €, ovvero il 10% di 110.000.

Offerte in busta chiusa

Solitamente, il deposito cauzionale è richiesto in assegno circolare non trasferibile, e inserito insieme all'offerta nella busta, se non ci si aggiudica l'immobile, l'assegno verrà restituito.

Le buste chiuse contenenti offerte e deposito cauzionale, verranno aperte in Tribunale il giorno stabilito dell'asta, in presenza degli offerenti.

Aggiudicazione dell'immobile se il prezzo è congruo

Chi si aggiudica l'immobile nella procedura senza incanto, diventa immediatamente il nuovo proprietario.

Tuttavia, il prezzo di vendita deve essere ritenuto congruo dal Giudice, che se lo ritenesse non conveniente per i creditori, o se questi dovessero dissentire del prezzo di vendita, può decidere di procedere alla vendita con incanto.

In caso di molteplici offerte

Se dovessero esserci più offerte valide, si apre una gara tra gli offerenti, a partire dal prezzo dell'offerta più alta, come base d'asta.

A vendita avvenuta, il Giudice stabilisce il termine ultimo in cui depositare la somma di denaro, a cui si detrae il deposito cauzionale.

Obbligo di acquisto dell'immobile aggiudicato

La vendita senza incanto può impegnare in maniera irrevocabile l'offerente che si aggiudica l'immobile: una volta che se lo è aggiudicato, lo deve obbligatoriamente acquistare a meno che, rinunciando, sia disposto a perdere il deposito cauzionale.

Vendita con incanto dell'immobile all'asta giudiziaria

Nella vendita con incanto (art. 576 C.P.C., leggi), le offerte vengono presentate con assegno intestato recante la somma dell'offerta, in busta chiusa secondo le modalità presenti nell'avviso di vendita, presso la cancelleria del Tribunale, o comunque presso l'ufficio preposto.

Inizio dell'asta

Una volta presenti in aula gli offerenti, nel giorno stabilito, si procede all'asta a partire dal prezzo di base, che prevede aumenti del prezzo di entità, come stabilito nell'avviso di vendita, e le offerte vengono fatte a voce.

L'offerta migliore

Il miglior offerente si aggiudica l'immobile, tuttavia non ancora in modo definitivo.

Ci sono altri 10 giorni di tempo per presentare altre offerte, anche da parte di chi non ha partecipato alla prima asta, che devono però essere superiori di almeno 1/5 (un quinto), del prezzo massimo raggiunto all'incanto, ed il deposito cauzionale (del nuovo offerente), deve essere il doppio di quello depositato in prima seduta.

Esempio: prezzo di aggiudicazione immobile 100.000,00 €; quindi, offerta minima nei 10 giorni dopo l'asta: 120.000,00 € e deposito cauzionale di 24.000,00 €, per un totale di 144.000,00 €.

Nuova gara

Se vi è una regolare offerta, superiore al primo prezzo di aggiudicazione della prima asta, il Giudice stabilisce una nuova gara, a cui possono partecipare anche gli offerenti della prima istanza; purché integrino il deposito cauzionale per portarlo uguale a quello del nuovo e maggiore offerente (20%).

A coloro che partecipano alla gara, e non si aggiudicano l'immobile, verrà restituito l'assegno dell'offerta al termine della procedura.

Comprare casa alle aste giudiziarie: quando conviene? Pro e contro

In quali situazioni conviene acquistare un immobile dall'asta giudiziaria?

1) Quando si ha già un posto dove abitare; potrebbero esserci problemi, e non poter entrare subito nell'immobile.

2) Se l'immobile che acquisti è abitabile, e non necessita di notevoli spese di ristrutturazione, e gestione.

3) Quando la zona in cui è ubicato l'immobile non è degradata, e quindi soggetta a svalutazione; forse paghi poco, ma non lo rivendi più, perché nessuno lo vuole comprare, nemmeno a prezzo irrisorio.

4) Se hai da parte una somma di denaro sufficiente a fare un investimento. La botte piena e la moglie ubriaca, è cosa per pochi.

5) Dove è possibile acquistare un immobile abitabile da subito, e risparmi almeno il 15% rispetto al valore di mercato, anche perché non vi sono spese di rogito notarile e intermediazione immobiliare; queste due spese sono da sole già un buon risparmio.

I vantaggi

1) Si può presentare l'occasione: asta deserta e prezzo ridotto.

2) Puoi accedere ad un mutuo, grazie ad una convenzione stipulata tra molti Tribunali italiani e l'A.B.I., qui l'elenco degli Istituti di credito dal sito dell'A.B.I.: finanziamenti bancari per le aste immobiliari: guarda.

3) Hai le certezza di quanto compri, in quanto il Perito nominato dal Giudice, nella perizia è imparziale, e laddove vi sono carenze dell'immobile, le riporta.

4) I vincoli e le ipoteche, vengono cancellate dal Giudice nel momento in cui viene assegnato l'immobile.

Gli svantaggi

1) L'immobile acquistato, può essere ancora occupato dal precedente proprietario, a cui è stata tolta la proprietà, per avere contratto debiti.

2) Se l'immobile è ancora occupato dal soggetto sottoposto a vendita forzata, non è possibile eseguire lo sfratto come per un inquilino moroso.

Vi sono altre procedure, in quanto non si tratta di uno sfratto ordinario, ma un atto giudiziario che decreta il trasferimento della proprietà. Occorre assumere un legale, e procedere per vie giudiziarie, e la cosa può non avere tempi brevi.

3) L'immobile, può essere venduto in toto, per la nuda proprietà o solo per una quota. Tutte informazioni che comunque sono presenti nella documentazione da visionare prima di decidere all'acquisto, e procedere solo se risulta conveniente.

4) Gli scrupoli morali possono pesare, nel dover cacciare di casa una persona che magari ha contratto debiti, non per inadempienze sue, o per cattivo comportamento, ma perché a sua volta danneggiato da comportamento altrui.

5) Se l'immobile fa parte di un vecchio edificio, che deve obbligatoriamente essere adeguato a requisiti recenti, come smaltimento di amianto, rifacimento del tetto, dell'impianto di riscaldamento centralizzato, di quello elettrico, idraulico, della facciata, altre parti comuni, etc. sono da affrontare le spese necessarie per gestione, e manutenzione.