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Comprare casa alle aste giudiziarie

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aggiornato il
Sicuro che la casa sia libera ?! Quando si compra una casa alle aste giudiziarie, si deve essere certi che sia libera e non ancora occupata dal precedente inquilino o proprietario

White house

Comprare casa ad un'asta giudiziaria: come funziona, quando conviene, quello che serve sapere, pro e contro.
Le aste giudiziarie vengono disposte dal giudice che impone la vendita forzata di un immobile di proprietà del soggetto esecutato (sottoposto ad espropriazione forzata in seguito a decreto di pignoramento dell'immobile), che per saldare, tutto o in parte, il debito contratto dallo stesso verso i creditori. Comprare casa all'asta giudiziaria può essere conveniente ma occorre sapere come procedere; non è necessaria l'assistenza legale o di un consulente: almeno per chi conosce bene la procedura.

Procedura dell'asta giudiziaria per comprare casa

Acquistare immobili dalle aste giudiziarie può far risparmiare denaro rispetto all'acquisto del prezzo di mercato. Tuttavia, non è tutto oro ciò che luccica. Prezzi di molto inferiori al prezzo di mercato non sono un regalo per l'acquirente, ma quegli immobili che costano poco è perché, con tutta probabilità, valgono poco.

È ragionevole avere un risparmio del 15 – 20% circa rispetto al valore di mercato, se la vendita non si dovesse concludere per mancanza di acquirenti il prezzo è destinato a scendere ulteriormente, nell'asta successiva con un ulteriore risparmio in quanto il prezzo viene ridotto, ma attenzione: se si dovesse verificare l'intenzionalità di far scendere il prezzo dell'immobile disertando le aste si viene perseguiti legalmente secondo gli articoli 353 (Turbata libertà degli incanti) e 354 (Astensione dagli incanti) del Codice Penale Libro II > Titolo II: Dei delitti contro la pubblica amministrazione.

Se si decide di partecipare ad un'asta giudiziaria non occorre farsi assistere da un legale; tuttavia se non se ne sa nulla, o se ne sa troppo poco non so quanto sia consigliabile. La tentazione, soprattutto in chi non è esperto in materia, di ottenere il massimo ottenibile in termini di risparmio di denaro, può giocare brutti scherzi.

Il risparmio potenzialmente ottenibile rispetto al valore di mercato può essere un buon affare, ma una volta acquistato l'immobile il sogno potrebbe diventare un incubo.

È facile consultare se nella località in cui si intende acquistare una casa all'asta vi siano immobili disponibili oppure no, esistono diversi siti su internet dove è possibile eseguire queste consultazioni.

Per legge le pubblicazioni degli immobili all'asta giudiziaria devono avvenire almeno 45 giorni prima dell'inizio dell'asta anche su quotidiani nazionali di grande tiratura.

● I siti internet che si occupano di questo sono del tribunale di pertinenza oppure quelli compresi nell'elenco ufficiale del Ministero di Giustizia autorizzati a pubblicare gli annunci relativi alle aste immobiliari, maggiori informazioni si possono trovare sul sito del Ministero della Giustizia: Siti internet autorizzati alle aste immobiliari.

Quando si ha deciso quale immobile provare ad acquistare, occorre visionare con la massima attenzione:

● Tribunale e numero di procedura

● L'ordinanza del giudice

● L'avviso di vendita

● La perizia eseguita da un perito nominato dal giudice

La perizia comprende anche lo stato occupazionale dell'immobile (se libero oppure no) e viene descritta la condizione di mantenimento nei particolari (tipologia di serramenti, di piastrelle del pavimento, presenza di vetrocamera, etc.).

● Il prezzo di partenza dell'immobile (stimato dal perito) e quello relativo al valore in aumento quando la vendita è senza incanto.

● La planimetria dell'immobile

Spesso sono presenti anche delle fotografie dell'immobile in vendita.

Tutte queste informazioni (tempo utile per presentare le offerte e modalità) si trovano sui siti web, e si possono consultare con facilità; il punto non è la facilità con cui trovare e consultare le informazioni, ma procedere sapendo ciò che si fa, se non ci si sente, meglio chiedere consiglio ad un consulente specializzato, magari un avvocato che segue spesso queste transazioni.

C'è la spesa del consulente, è vero; ma può far risparmiare brutte sorprese, e il buon prezzo dell'immobile fa sì che l'affare sia comunque vantaggioso.

Chi è interessato all'acquisto ha la possibilità di visionare preventivamente l'immobile, previo appuntamento, con il responsabile incaricato dal giudice di far visionare gli immobili all'asta.

In entrambi i casi di vendita (con o senza incanto) non vi sono spese di rogito notarile e di intermediazione immobiliare.

Ogni qualvolta un'asta non riceve offerta alcuna, il giudice stabilisce un prezzo ridotto dell'immobile ed una nuova procedura.

Vendita senza incanto della casa ad un'asta giudiziaria

La vendita senza incanto si svolge nell'ufficio delle aste giudiziarie del tribunale o comunque in sala apposita, (art. 570 Codice Civile Penale) prevede che siano depositate le offerte (presso l'ufficio della Cancelleria del Tribunale o diversamente dove stabilito dal giudice) in busta chiusa nella modalità ed entro i tempi specificati nei documenti cui sopra, in cui è presente anche dove depositare le offerte.

● È previsto un deposito cauzionale pari al 10% del prezzo offerto (esempio: se il valore di partenza dell'immobile è di € 100.000,00 e l'offerta è di € 110.000,00 la cauzione sarà di € 11.000,00 – ovvero il 10% di 110.000).

● Solitamente il deposito cauzionale è richiesto in assegno circolare non trasferibile e inserito insieme all'offerta nella busta, se non ci si aggiudica l'immobile l'assegno verrà restituito.

Le buste chiuse contenenti offerte e deposito cauzionale verranno aperte in Tribunale il giorno stabilito dell'asta in presenza degli offerenti. Chi si aggiudica l'immobile nella procedura senza incanto diventa immediatamente il nuovo proprietario.

Tuttavia il prezzo di vendita deve essere ritenuto congruo dal giudice, che se lo ritenesse non conveniente per i creditori (o se questi dovessero dissentire del prezzo di vendita) può decidere di procedere alla vendita con incanto.

● Se dovessero esserci più offerte valide si apre una gara tra gli offerenti a partire dal prezzo dell'offerta più alta come base d'asta.

A vendita avvenuta il giudice stabilisce il termine ultimo in cui depositare la somma di denaro, a cui si detrae il deposito cauzionale.

La vendita senza incanto può impegnare in maniera irrevocabile l'offerente che si aggiudica l'immobile: una volta che se lo è aggiudicato lo deve obbligatoriamente acquistare a meno che, rinunciando, sia disposto a perdere il deposito cauzionale.

Vendita con incanto dell'immobile all'asta giudiziaria

● Nella vendita con incanto (art. 576 c.p.c.) le offerte vengono presentate (con assegno intestato recante la somma dell'offerta) in busta chiusa secondo le modalità presenti nell'avviso di vendita presso la cancelleria del tribunale o comunque presso l'ufficio preposto.

● Una volta presenti in aula gli offerenti nel giorno stabilito, si procede all'asta a partire dal prezzo di base che prevede aumenti del prezzo di entità come stabilito nell'avviso di vendita, e le offerte vengono fatte a voce.

● Il miglior offerente si aggiudica l'immobile, tuttavia non ancora in modo definitivo. Ci sono altri 10 giorni di tempo per presentare altre offerte, anche da parte di chi non ha partecipato alla prima asta, che devono però essere superiori di almeno 1/5 (un quinto) del prezzo massimo raggiunto all'incanto, ed il deposito cauzionale (del nuovo offerente) deve essere il doppio di quello depositato in prima seduta.

Esempio: prezzo di aggiudicazione immobile € 100.000,00 – Quindi offerta minima nei 10 giorni dopo l'asta: € 120.000,00 e deposito cauzionale di € 24.000,00 – per un totale di € 144.000,00.

● Se vi è una regolare offerta superiore al primo prezzo di aggiudicazione della prima asta, il giudice stabilisce una nuova gara a cui possono partecipare anche gli offerenti della prima istanza, purché integrino il deposito cauzionale per portarlo uguale a quello del nuovo e maggiore offerente (20%).

A coloro che partecipano alla gara e non si aggiudicano l'immobile verrà restituito l'assegno dell'offerta al termine della procedura.

Conviene ?! Pro e contro

Quando conviene acquistare un immobile dall'asta giudiziaria?

● Quando non si ha necessità di acquistare la prima casa (potrebbero esserci problemi e non poter entrare subito), ma fare un investimento.

● Quando l'immobile che si acquista è abitabile e non necessita di notevoli spese di ristrutturazione e gestione.

● Quando la zona in cui è ubicato l'immobile non è degradata e quindi soggetta a svalutazione; forse si paga poco ma non lo si rivende più perché nessuno lo vuole comprare nemmeno a prezzo irrisorio.

● Quando si ha da parte una somma di denaro sufficiente a fare un investimento. La botte piena e la moglie ubriaca è cosa per pochi.

● Quando è possibile acquistare un immobile abitabile da subito e si risparmia il 15% rispetto al valore di mercato, anche perché non vi sono spese di rogito notarile e intermediazione immobiliare; queste due spese sono da sole già un buon risparmio.

Pro

● Si può presentare l'occasione: asta deserta e prezzo ridotto.

● Si può accedere ad un mutuo grazie ad una convenzione stipulata tra molti Tribunali italiani e l'A.B.I., qui l'elenco degli Istituti di credito dal sito dell'A.B.I.: finanziamenti bancari per le aste immobiliari

● Si è certi di quanto si compra in quanto il perito nominato dal giudice nella perizia è imparziale e laddove vi sono carenze dell'immobile le scrive nella perizia.

● I vincoli e le ipoteche vengono cancellate dal giudice nel momento in cui viene assegnato l'immobile.

Contro

● L'immobile acquistato può essere ancora occupato dal precedente proprietario a cui è stata tolta la proprietà per avere contratto debiti.

● Se l'immobile è ancora occupato dal soggetto sottoposto a vendita forzata, non è possibile eseguire lo sfratto come per un inquilino moroso, ma vi sono altre procedure in quanto non si tratta di uno sfratto ordinario, ma un atto giudiziario che decreta il trasferimento della proprietà. Occorre avere un legale e procedere per vie giudiziarie e la cosa è piuttosto lunga.

● L'immobile può essere venduto in toto, per la nuda proprietà o solo per una quota. Tutte informazioni che comunque sono presenti nella documentazione da visionare prima di decidere all'acquisto e procedere solo se risulta conveniente.

● Gli scrupoli morali possono pesare nel dover cacciare di casa una persona che magari ha contratto debiti non per inadempienze sue o per cattivo comportamento ma perché a sua volta danneggiato da comportamento altrui.

● Se l'immobile fa parte di un vecchio edificio che deve obbligatoriamente essere adeguato a requisiti recenti, come smaltimento di amianto, rifacimento del tetto, dell'impianto di riscaldamento centralizzato, di quello elettrico, idraulico, della facciata, altre parti comuni, etc. sono da affrontare le spese necessarie per gestione e manutenzione.

 

                 

 

Felice Amadeo: autore di af1.it

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Tanti anni fa, quando c'erano ancora le lire, un bravo artista di strada, terminata la sua esibizione di giocoliere disse alla folla intorno: se il mio spettacolo vi è piaciuto, dimostratemelo, se non vi è piaciuto scrivetelo su “un deca…”

(un deca, le vecchie 10.000 lire…)
So smile & stay in touch !!!

 

 

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