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Uno che scrive

Cosa occorre sapere per acquistare casa alle aste giudiziarie

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aggiornato il
Bella fotografia di palazzi nella metropoli, tantissimi appartamenti: cosa serve sapere per comprare casa alle aste giudiziarie, conoscere le procedure e se il caso farsi affiancare da persona competente

Palazzi metropolitani

Cosa occorre sapere prima di acquistare un immobile all'asta giudiziaria e valutare di essere affiancati da un esperto.
Per l'acquisto di immobili dalle aste giudiziarie, al fine di evitare sorprese spiacevoli è bene sapere come scegliere, e quale immobile.

Gli immobili pignorati e le aste giudiziarie

La semplicità di acquistare oggi case alle aste giudiziarie anche attraverso l'erogazione del mutuo da parte delle banche (cosa non possibile fino a pochi anni fa per acquistare gli immobili alle aste) è alla portata di tanti, ciò però non implica di sollevare l'acquirente da possibili problematiche come la casa occupata, spese arretrate, deliberate, etc.
Le occasioni ci sono, ma occorre saperle scegliere.

Sempre più persone negli ultimi tempi in cui la crisi economica ha galoppato, hanno trovato, sfortunatamente, notevoli difficoltà nel fare fronte alle spese, questo ha creato molte situazioni in cui cittadini si sono visti portare via la casa, vista l'impossibilità di pagare oltre le rate del mutuo, oppure i creditori in caso di ex proprietari di aziende.

Fermo restando il fatto che è una situazione gravissima quando persone oneste sono costrette dalle circostanze ad arrendersi, se azioni governative mirate e solerti non vengono create per risolvere questi problemi la situazione può davvero diventare ulteriormente pesante.

Le case, e gli immobili in genere, disponibili presso le aste giudiziarie rappresentano quindi un'opportunità anche per persone non abbienti che hanno pochi risparmi da parte, e sempre più persone pensano che forse, in questo modo sia possibile finalmente diventare proprietari della loro prima casa acquistandola presso un'asta giudiziaria.

L'aspetto che credo sia ulteriormente da approfondire è proprio questo: evitare alle persone di cadere in una guerra tra poveri, di disperati contro altri disperati.

È triste da dire ma è la situazione ad esserlo. Se brave persone decidono di investire tutti i pochi risparmi di una vita, facendo un mutuo e acquistando una casa all'asta con un discreto risparmio e poi si trovano la casa occupata dal precedente proprietario (esecutato) che non vuole finire a vivere sotto i ponti, cosa accade ?!

Niente di buono, in qualunque caso. Da una parte ci sono persone che hanno investito tutto quanto per acquistare la loro prima casa ad un buon prezzo, dall'altra parte persone che non vogliono finire per la strada e che non hanno più nulla da perdere.

E allora procedure legali, tempi di attesa, etc. Tutte cose che chiunque vorrebbe evitare, soprattutto se non si ha mai trasgredito la legge.

Il principio che se una persona paga e diventa legalmente proprietaria dell'immobile non fa una piega; ha tutte le ragioni del mondo. Ma se la realtà è diversa cascano anche i princìpi e occorre fare i conti con la pratica.

Ecco perché è bene evitare di rendere ancora più spiacevoli situazioni che già lo sono parecchio.

Cosa occorre sapere per partecipare alle aste giudiziarie per comprare una casa

Tra le informazioni principali da acquisire occorre:

● Informarsi da più persone specializzate (agenti immobiliari, periti), per avere più pareri riguardo il prezzo di mercato dell'immobile in base alle sue caratteristiche univoche: zona, numero locali, piano, esposizione, box, anno di costruzione, etc.

● Rispetto al prezzo base dell'asta è necessario disporre di un certo margine economico se si intende aggiudicarsi l'immobile.

● Un risparmio del 20% sul prezzo dell'immobile rispetto al prezzo di mercato è un buon risultato.

Se il risparmio è molto (troppo) ampio rispetto al prezzo di mercato occorre sapere il perché, dal momento che nessuno regala nulla. Se invece il risparmio è inferiore al 20% non conviene acquistare alle aste giudiziarie, non vi è nessuna logica.

● Leggere attentamente la perizia stilata dal perito nominato dal giudice.

● Nell'avviso di vendita dell'immobile è specificato anche se il giudice ha nominato un incaricato che provvede, su appuntamento, a far visionare l'immobile ai potenziali acquirenti. L'immobile ha bisogno di lavori dispendiosi per essere abitabile ? Impianto elettrico, idraulico, riscaldamento, serramenti, pavimenti, rifacimento del tetto, etc.

Le informazioni relative all'abitabilità ed alle condizioni dell'immobile sono presenti nella perizia, tuttavia attenzione.

● Sapere a quanto ammontano le spese condominiali, se vi sono lavori di ristrutturazione delle parti comuni che sono già stati deliberati; se così appena il nuovo proprietario ha acquistato deve, presumibilmente in breve tempo, provvedere a contribuire economicamente per la sua quota.

Se una persona decide di investire tutto ciò che ha, con tanto di mutuo, per acquistare una casa all'asta è bene che riveda la sua scelta, e comprendere se in grado di affrontare economicamente l'ammontare delle spese.

● Presso il catasto di competenza è opportuno visionare e verificare personalmente la conservatoria dei registri immobiliari, per stabilire se effettivamente sull'immobile non vi siano pendenze di nessun tipo, oltre a quelle che già vengono eliminate dal giudice (come l'ipoteca).

● Assicurarsi che l'immobile non sia occupato abusivamente, talvolta dall'esecutato che non ha dove andare, oppure affittato (con contratto di locazione risalente a data anteriore al pignoramento).

Se non si è sufficientemente esperti per affrontare con piena consapevolezza uno qualsiasi dei punti sopra, è bene avvalersi di un consulente tecnico specializzato e competente. A maggior ragione se si intende acquistare la prima casa.

● Non è saggio voler fare l'affare a tutti i costi; se si presenta concretamente la buona occasione, valutare bene, in caso contrario non insistere, lascia perdere. Il mondo è pieno di buone occasioni, non si perde nulla se si rimanda l'acquisto.

● Ricordarsi che una volta acquistato l'immobile, nessuno rimborsa più nulla per nessun motivo: se l'affare si rivela pessimo, è andata.

● Occorre evitare di avere spiacevoli sorprese. Per questo motivo avvalersi di una persona con competenze tecniche adeguate può evitare di effettuare un cattivo acquisto. La spesa sostenuta per pagare il consulente può far risparmiare denaro che andrebbe speso quando non si sapeva, o non ci si era informati prima. Dopo è troppo tardi.

La legge relativa alle aste giudiziarie per l'acquisto degli immobili

Nel Codice Civile:

Art. 2922 – Vizi della cosa – Lesione
Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa.
Essa non può essere impugnata per causa di lesione.
Art. 1489 – Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Sebbene l'art. 2922 sia chiaro nel determinare nessun risarcimento, l'art. 1489 può contribuire ad ottenere un risarcimento laddove venissero riscontrate mancanze; ovviamente è necessario assumere un legale e a maggior ragione forse è meglio assumerlo prima, che dopo.

Ecco perché è fondamentale avere la certezza di quanto si va ad acquistare, quindi farsi seguire in tutta la procedura da consulente esperto.

Immobile occupato

Se l'immobile dovesse risultare occupato occorre distinguere:

● se occupato in modo abusivo senza averne titolo; ad esempio dall'esecutato e dai suoi familiari.

Ovviamente occorre rivolgersi ad un avvocato che procede con le vie legali affinché l'Ufficiale giudiziario proceda nell'eseguire lo sgombero.

Occorre dire che se un immobile pignorato, che in quanto tale dovrebbe essere vuoto, è occupato, la situazione non è affatto buona; in caso di presenza di minori, donne in stato di gravidanza, persone malate o con problemi seri, non è così immediato ottenere l'appartamento libero.

● Se invece l'immobile risulta occupato da inquilini che abbiano stipulato un contratto di affitto in data antecedente al pignoramento, questo deve essere rispettato fino alla scadenza, a meno che non si trovi l'accordo con il conduttore (l'inquilino) e decida di lasciare libero l'appartamento di sua volontà.

 

                 

 

Felice Amadeo: autore di af1.it

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Tanti anni fa, quando c'erano ancora le lire, un bravo artista di strada, terminata la sua esibizione di giocoliere disse alla folla intorno: se il mio spettacolo vi è piaciuto, dimostratemelo, se non vi è piaciuto scrivetelo su “un deca…”

(un deca, le vecchie 10.000 lire…)
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