Amministratore di condominio: quando è obbligatorio

La figura professionale dell'amministratore di condominio si rende obbligatoria in presenza di oltre 8 condomini
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Amministratore di condominio: obbligatorio per Legge quando i condomini sono superiori agli 8: diversamente è possibile provvedere da soli.


La figura professionale

La presenza della figura professionale di un amministratore nel condominio, spesso è una scelta, se non irrinunciabile, quasi, anche quando il numero dei condòmini è inferiore a 9, e non ce ne sarebbe legalmente bisogno.

Vuoi perché mettere d'accordo diverse persone non è mai facile, vuoi perché vi sono tutta una serie di adempimenti burocratici da soddisfare, la presenza dell'amministratore di condominio è importante.

Tuttavia non è impossibile riuscire a gestire il proprio condominio, anche senza la figura professionale dell'amministratore.

Si può delegare il compito a uno o più inquilini, a turno, quando questi vanno d'accordo tra loro. Difficile forse, ma non impossibile; serve maggiore impegno per litigare, che andare d'accordo.

• Questo discorso comunque, è logico quando il numero di proprietari è limitato: in caso di oltre 15, 20 per evitare seccature meglio nominare una figura professionale, esterna al condominio.

Quando è obbligatorio nominare l'amministratore di condominio

La nomina di un amministratore è obbligatoria quando il numero proprietari (solo questi hanno voce in capitolo nelle assemblee, non eventuali inquilini affittuari) è superiore a 8.

Anche quando vi è l'obbligo della nomina di un amministratore, non vi è comunque l'obbligo di assumere la figura professionale, ma può essere un condòmino (anche a turno) nominato dagli altri.

Ovviamente, è sempre la maggioranza dei proprietari intervenuti in assemblea, a nominare l'amministratore, decidere se assumere una figura professionale, o delegare il compito a loro stessi.

L'assemblea condominiale

• Perché è prassi che la prima convocazione vada nulla?

Solitamente la prima convocazione assembleare, risulta nulla in quanto non si presenta nessuno dei proprietari, quindi si passa alla seconda convocazione la cui assemblea si dovrà tenere non oltre i 10 giorni dalla prima convocazione.

In seconda convocazione, sono necessari meno proprietari per arrivare alla validità dell'assemblea stessa, e alla maggioranza nelle decisioni.

Fermo restando il fatto che è preciso interesse di ogni proprietario partecipare sempre alle assemblee, per prendere parte attivamente a tutte le decisioni che riguardano non solo anche casa sua, ma l'intero edificio, e le parti comuni.

• Quando devono essere avvisati i proprietari delle assemblee condominiali?

L'avviso di convocazione dev'essere comunicato almeno 5 giorni prima dell'assemblea, tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure un sistema equivalente, per via email, anche consegnato a mano da persona di fiducia dell'amministratore.

La cosa importante è che l'amministratore possa dimostrare di avere avvisato per tempo tutti i proprietari; in caso contrario non si può procedere all'assemblea.

• È obbligatorio per i proprietari partecipare alle riunioni condominiali ?

Sì, è obbligatoria la partecipazione e possono comunque delegare altra persona al posto loro, con documento firmato da presentare all'amministratore.

Tipologie di assemblee

L'assemblea può essere:

ordinaria, e si tiene almeno una volta l'anno, oppure

straordinaria, quando vi sono specifiche necessità urgenti da discutere, e decisioni da prendere nell'immediato.

L'assemblea straordinaria, può essere convocata dall'amministratore, o da almeno 2 proprietari.

Ogni volta che un'assemblea viene convocata, che sia ordinaria o straordinaria, nella convocazione che riceve il condòmino, vengono illustrati tutti quelli che saranno i punti di discussione, e delle eventuali decisioni da prendere se la maggioranza è concorde.

Quali sono i doveri e poteri del presidente di assemblea

Ogni riunione condominiale, sceglie un presidente di assemblea prima che questa abbia inizio, in genere viene scelto dai condòmini, e si tratta proprio di uno di loro.

Il presidente di assemblea ha l'obbligo di verificare la corretta convocazione di tutti i condòmini, affinché sia garantito il corretto svolgimento della riunione che presiede.

Sebbene non vi sia alcun obbligo legale di nominare un presidente in una riunione di condominio, e una volta d'accordo i condòmini e rispettata la maggioranza dei presenti nelle decisioni, queste avranno a tutti gli effetti il loro valore legale e legittimo.

Risulta tuttavia utile la nomina del presidente di assemblea, anche perché quando risulta presente la figura professionale di un amministratore del condominio, certamente questi si preoccuperà di fare in modo che i condòmini possano nominare un presidente in ogni riunione.

Il ruolo del presidente di assemblea è quello di garantire che ciascun condòmino possa esprimere le proprie richieste e le proprie opinioni, dando la parola a tutti partecipanti che ne faranno richiesta per uguale periodo di tempo per ognuno, cercando di fare un po' l'arbitro situazione per mantenere il confronto più pacato, civile e produttivo possibile.

Se il regolamento condominiale dovesse prevedere la nomina di presidente di assemblea, un soggetto specifico, come ad esempio il condòmino più anziano, o comunque altri soggetti, c'è sempre la possibilità da parte della maggioranza dei presenti, attraverso l'amministratore, di modificare il regolamento condominiale se questo non dovesse soddisfare la maggioranza.

Il regolamento di condominio

Ogni modifica del regolamento, va fatta nell'interesse di tutti, per rendere la vita del condominio e la gestione dello stesso, più semplici e produttive.

• Il regolamento condominiale è obbligatorio?

Solo quando il numero di condòmini è superiore a 10, ed è comunque consentito, ma non d'obbligo per Legge, anche quando il numero è inferiore.

In caso di nuovo edificio, è il costruttore, o chi per esso, a redigere il regolamento condominiale, che dev'essere visionato e accettato dall'acquirente, prima dell'acquisto dell'immobile.

Sempre in caso di nuova costruzione, dove i proprietari sono superiori a 8, è solitamente il costruttore a nominare un amministratore di condominio, per fornire gli immobili ai proprietari chiavi in mano, dove tutto possa essere pronto e funzionante.

Ovviamente, tanto la nomina dell'amministratore, quanto la stesura del regolamento, sono azioni fatte per agevolare i condòmini, non sono imposizioni, e non lo devono essere.

Il regolamento condominiale viene redatto e fatto accettare dai proprietari, o inquilini affittuari, affinché siano rispettate le civili regole di convivenza.

Nomina e revoca dell'amministratore di condominio

L'amministratore ha il mandato della durata di un anno, e in qualsiasi momento il suo incarico può essere revocato dai condòmini, oppure dall'autorità giudiziaria, nel caso vi fossero responsabilità di reato nei suoi confronti.

Tanto la nomina, quanto la riconferma, o la revoca, devono essere decise dalla maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea.

• Come possono essere approvate le delibere decise in assemblea?

Per quanto riguarda la prima convocazione, quando i voti rappresentano la maggioranza degli intervenuti all'assemblea, e almeno la metà della proprietà dell'edificio.

Avviene così la seconda convocazione dove, per appurare la validità legale dell'assemblea, occorre che siano presenti almeno 1/3 dei condòmini proprietari, e sia rappresentata almeno 1/3 della proprietà dell'edificio.

Regolamento di condominio e Codice Civile

Il regolamento da rispettare nelle assemblee condominiali, fa fede al Codice Civile agli articoli 1135, 1136 e 1137.

• Sulla pagina del Codice Civile, sul sito della Gazzetta Ufficiale, premi i tasti Ctrl+F, compare il campo Trova nella pagina; inserisci 1135 e premi Invio.

Ogni condominio ha l'obbligo di avere un conto corrente, bancario o postale, a cui solo l'amministratore può effettuare operazioni, ma tutti i condòmini proprietari possono visionare tutte le spese relative, ed è lo stesso amministratore a premurarsi di questo.

Tracciabilità delle spese di condominio

Il conto corrente condominiale, serve per avere la massima tracciabilità delle spese sostenute dal condominio, e i condòmini hanno il dovere di pagare tramite bonifico o sistema equivalente, per poter dimostrare massima tracciabilità del denaro, che va sul conto intestato al condominio.

Gli amministratori non possono percepire contanti dai condòmini, anche se poi potrebbero versare il denaro indicandone la provenienza, in quanto la completa tracciabilità permette a chiunque di dormire sonni tranquilli, anche davanti ad azioni fraudolente o eventuali mancanze.

Quando una persona può dimostrare come il denaro si è spostato tra un conto e un altro, il problema non sussiste.

L'obbligo della massima tracciabilità del denaro sul conto corrente condominiale, serve proprio a dare massima trasparenza a tutte le spese sostenute dai condòmini, e dall'amministratore, suo compenso incluso.

Quando vi è l'obbligo della nomina di un amministratore, questo tra i suoi doveri avrà anche quello di presentare annualmente all'Agenzia delle entrate il modulo 770 noto anche come dichiarazione dei sostituti d'imposta.

In caso invece i condòmini siano inferiori a 8, non c&#39è questa necessità.

Considerazioni da ricordare per amministrare un condominio

In un condominio inferiore agli 8 proprietari (ricordiamo che anche se un appartamento è cointestato a più persone, queste valgono comunque 1 condòmino), si può rinunciare alla nomina dell'amministratore, sebbene occorre che vi sia qualcuno che si cura delle spese e della gestione delle parti comuni.

È possibile ovviamente, purché tutti i proprietari siano d'accordo, sebbene le liti condominiali siano una delle cose più famose al mondo.

Se nessuno dei condòmini può prendersi del tempo, o le responsabilità, nemmeno a turno, per gestire le spese comuni, si può incaricare una persona di fiducia.

Ma a questo punto, la soluzione migliore è quella di affidarsi a una figura professionale, super partes, quindi nominare un amministratore, in modo da dimostrare la massima trasparenza delle spese di gestione dell'edificio, e i condòmini non abbiano problemi di nessun genere dal punto di vista gestionale, nemmeno quando faticano ad andare d'accordo.

Può anche tranquillamente capitare che un condominio superiore agli 8 condòmini proprietari, riesca tranquillamente a nominare come amministratore uno di loro, in grado di espletare tutte le pratiche necessarie, senza bisogno di rivolgersi a un professista esterno.

Può succedere, ma non è che sia così frequente, soprattutto dove il numero di condòmini è elevato, perché inevitabilmente quando si è in tanti non è semplice mettere tutti d'accordo.

Il compenso dell'amministratore

• Quanto costa la figura professionale dell'amministratore?

Anche un condòmino incaricato dovrebbe essere ricompensato; il compenso dell'amministratore professionista dipende da molte variabili.

Sono le spese di gestione dell'edificio più che altro, che solitamente vanno a pesare sulla spesa annua.

La spesa mensile per condòmino può essere di pochi € per il solo compenso all'amministratore, quanto costa poi, sono tutti gli interventi obbligatori di manutenzione; ascensore, cancello automatico), spese di manutenzione, etc.

Autogestione: si può fare

Quando l'amministratore deve necessariamente essere nominato, che sia figura professionale o condòmino competente, è responsabile di svolgere tutte le pratiche previste dalla Legge, e non è cosa da poco.

Quindi non so quanto valga la pena l'eventuale prestazione di condòmini che magari inizialmente dicono: lo faccio io e non voglio nulla, a meno che si tratti di persona fidata e competente.

Dal momento che ogni lavoro va pagato, è bene che riceva un compenso e che necessariamente si assuma le responsabilità per quanto svolto.

Altrimenti meglio affidarsi a un professionista, invece di pensare di risparmiare qualche denaro e trovarsi poi a doverne sborsare molto di più, per eventuali mancanze da parte di persona non troppo esperta e non pagata.

Talvolta, eseguire un lavoro più che altro per fare un favore, o nei ritagli di tempo, inevitabilmente tende a rendere tale lavoro svolto in modo più approssimativo del dovuto.

Nel mio piccolo condominio di 8 unità, siamo sempre riusciti ad andare d'accordo, e sbrigare da noi tutte le pratiche necessarie, con spirito di collaborazione; ho i vicini di casa che ho sempre sognato di avere, che auguro a chiunque -:)