Affitto a riscatto: cos’è e come funziona

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Bellissima casa con ampio giardino in contesto di periferia: con il contratto di affitto a riscatto è possibile comprare casa con un investimento minimo
Bellissima casa con ampio giardino (photo by Scott Webb on Unsplash)

Affitto a riscatto: patto con opzione di futura vendita: una soluzione per comprare casa in periodi dove le banche non concedono mutui.

  1. Vantaggio per compratore e venditore
    1. Gli immobili: vendita e affitto
  2. Cos'è
    1. Come funziona
      1. Formula nata negli anni 60
      2. Svantaggi per il compratore
      3.  " per il venditore
      4. Contratto con rogito notarile
      5. Contratto di locazione prima del riscatto
      6. Maggiori garanzie tra le parti

    Un vantaggio per il venditore e per il compratore

    Per il venditore può essere un'occasione per vendere un immobile, che altrimenti potrebbe restare vuoto, se non così appetibile da essere affittato.

    Mentre per il compratore è praticamente come pagare il mutuo, che la banca non concede se non con garanzie spesso troppo esigenti per il risparmiatore medio/piccolo, che se disponesse di tali e tante garanzie non chiederebbe finanziamento alcuno.

    Gli immobili in vendita ed in affitto

    Ci sono proprietari di immobili, e costruttori, che vorrebbero vendere; ma i compratori non ci sono, specialmente in un periodo di recessione economica, dove le banche non concedono mutui, il che è un problema.

    Affitti a buon mercato, raramente se ne trovano, e l'affitto a riscatto può essere una soluzione per il venditore di vendere, e per il compratore di diventare, finalmente, padrone di casa; o almeno di trovarsi l'immobile di proprietà una volta terminato di pagarlo.

    Cos'è l'affitto a riscatto

    Per il compratore è un investimento, e per il venditore una rendita mensile (nei primi anni, poi al momento del rogito viene pagato dalla banca che eroga il mutuo.

    Certo, se il venditore non ha nessuna necessità di realizzare, è difficile che decida per tale opzione, ma in alcuni casi può tornare utile, soprattutto se non vi è sufficiente richiesta di acquisto, e non può tenere l'immobile in affitto, e senza rendita.

    Questa operazione di vendita può iniziare con un contratto di locazione, che prevede dopo 3 o 5 anni, secondo come pattuito, l'inquilino abbia la possibilità di iniziare il riscatto della casa, e pagare quello che è comunque un canone, ma funziona come un mutuo.

    Dopo tot canoni pagati, l'appartamento può essere comprato.

    Come funziona

    1) Il canone da pagare è mediamente superiore dell'1,5% rispetto al solo canone di affitto.

    2) Il tasso di interesse applicato, è quello di un mutuo variabile (mediamente).

    3) L'importo del canone, non può essere superiore al 33% del reddito netto, come per l'affitto, o per la rata del mutuo.

    Formula nata negli anni 60

    La formula dell'affitto a riscatto, non è affatto nuova, bensì introdotta negli anni 50 dal Governo Fanfani (guarda) con l'IACP, per permettere alle famiglie meno abbienti, di avere comunque una casa di proprietà.

    Oggi è possibile ancora questa soluzione con l'ALER, l'ATER, associazioni in grado di dare una certa garanzia all'acquirente.

    Potenziali svantaggi per il compratore

    L'affitto con riscatto, può presentare problemi per il compratore, nel malaugurato caso ad esempio si stipula un contratto con un'impresa che fallisce, il compratore potrebbe veder perse le rate di affitto pagate, e trovarsi costretto a lasciare l'immobile, a favore del nuovo proprietario, che subentra all'impresa fallita.

    Possibili svantaggi per il venditore

    D'altro canto, anche il venditore, nel caso qualcosa non andasse come previsto, non è affatto certo della vendita, rischia di avere il suo immobile affittato per anni pensando di poterlo vendere, trovandosi poi daccapo per quanto riguarda l'obiettivo della vendita.

    Contratto con rogito notarile

    Sebbene questo tipo di affitto in Italia non sia così praticato, ci sono venditori e consulenti finanziari che hanno già iniziato a stipulare contratti con rogito notarile, in modo da proteggere ambo le parti: compratore e venditore.

    Proprio per evitare spiacevoli situazioni, e conseguenti perdite di denaro e tempo, specialmente quando la compravendita avviene tra privati, al momento della stipula dei contratti (locazione e vendita), può essere chiesta al compratore una cauzione pari a 12 mensilità del canone, al fine di colmare eventuali mancanze nei pagamenti.

    Contratto di locazione prima del riscatto

    L'affitto con riscatto, prevede il contratto di locazione per 3 o 5 anni, seguito dalla vendita della proprietà: i contratti stipulati devono essere due, uno per la locazione, l'altro per l'opzione di acquisto, per l'acquirente.

    L'obiettivo dei consulenti finanziari specializzati in questo tipo di transazioni, è mettere le intenzioni nero su bianco, per proteggere ambo le parti; con clausole di fatto vincolanti, affinché persone non disposte a portare a termine il contratto, anche in malafede, siano dissuase dall'iniziare un percorso che non potrebbero portare a termine.

    Maggiori garanzie tra le parti

    Questa è una sorta di evoluzione dell'affitto con riscatto, sebbene poi la finalità è sempre la stessa.

    Ma un conto è avere a che fare con enti o associazioni che possono dare certe garanzie, il discorso cambia totalmente tra privati.

    Ed è per questo, che vengono studiate nuove formule per accontentare compratori e venditori.

    Specialmente in periodi in cui il mercato immobiliare è fermo e soffre, i consulenti capaci devono trovare soluzioni anche per continuare a svolgere il loro lavoro; in caso contrario si fermerebbero anch'essi.

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    Felice Amadeo

    L'autore: Felice Amadeo
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